Reklamation av fel

Reklamationen för de fel och brister som upptäcks efter överlåtelsen måste ske inom skälig tid. Brister kan ge rätt till reducering av köpeskillingen, att köpet hävs och/eller skadestånd. I första hand bör mäklaren som förmedlade köpet kontaktas för medling. I andra hand är det dags att ta hjälp av en jurist eller gå vidare till ARN.

Säljaren har inget faktiskt ansvar för det skick huset har. En bostad säljs i grunden i befintligt skick. Däremot har säljaren ett ansvar att berätta om de fel som han eller hon själv vet om, och som kan vara besvärligt för en köpare att upptäcka. Upplysningsplikten inbegriper även mäklaren, som inte får undanhålla den information om brister och fel som fastigheten besitter och som ägaren meddelat. Brister som är normala för fastighetens ålder och allmänna skick, eller som köparen själv ska kunna se med tanke på den undersökningsplikt köparen har, ingår däremot inte i upplysningsskyldigheten. Det finns således ingen anledning för säljaren att ta in en besiktningsman före ett sälj av en fastighet, om säljaren inte vill teckna en dolda fel-försäkring.

Även om upplysningsplikten är ganska begränsad, är det allt som oftast till fördel för säljaren att berätta om alla de fel och brister som finns i fastigheten som han eller hon märkt av. Det minskar risken för att köparen ska kunna kräva ersättning i efterhand. De fel och brister som köparen vet om kan inte generera en prisnedsättning efter överlåtelsen. Köparen kan då inte säga att felet var dolt. Den enda gången en säljare kan bli ersättningsskyldig är då ett fel förekommit som ägaren varit medveten om men underlåtit att förmedla till köparen.

Det är också viktigt att upplysa köparen om att undersökningsplikt råder och uppmana denne att undersöka fastigheten eller bostadsrätten noga och ingående. Det gör att köparen inte kan åberopa okunskap om ett fel upptäcks efteråt som borde ha setts före köpet.

En bostadsrätt faller inte under fast egendom. Därför finns en klausul i köpelagen som faller ut vid försäljning av bostadsrätter vid namn avhjälpanderätt. Den ger säljaren möjlighet att rätta ett fel som upptäcks i en bostadsrätt om det inte ger oskälig störning i boendet. Om felet kan avhjälpas genom denna rätt faller rätten till prisavdrag bort för fel som upptäcks efter överlåtelsen och som bostadsrättsäljaren borde varit medveten om.