Köpekontrakt bostad

Enligt jordabalken måste ett kontrakt vid överlåtelse av hus eller fastighet vara skriftligt. Enligt lagen måste avsikten att överlåta fastigheten anges klart och tydligt i kontraktet. Dessutom ska köpeskillingen framgå. Lagen anger mera att överenskommelser vid sidan om avtalet inte är giltiga om det villkorar köpet till nackdel för säljaren. Det kan vara att säljaren friskriver sig från sitt ansvar eller om köparens rätt att själv överlåta eller inteckna den. Det bästa är om alla överenskommelser om husaffären tas med i kontraktet, både stort som smått.

När köpkontraktet upprättats och undertecknats av båda parter är husaffären bindande för båda parter. Det är då svårt, men inte omöjligt, att dra sig ur affären. När köpekontraktet undertecknas överlämnas vanligtvis en handpenning. Det visar på köparens ärliga avsikter och är en garanti för säljaren om köparen vill dra sig ur. Handpenningen är vanligen 10 % av köpeskillingen, men kan variera från fall till fall.

Köpekontraktet är ett mycket viktigt dokument som anger förutsättningar för försäljningen, vad som egentligen säljs och vilka krav som ställs på köpare och säljare. Kontraktet skrivs vanligen ganska snart efter att köpare och säljare kommit överens om att en affär ska uppstå. Sedan är affären i hamn, om inget oväntat händer. Efter kontraktsskrivandet kan däremot det dröja veckor eller månader, innan köparen får tillträde till fastigheten. Den dagen kallas för tillträdesdag. På tillträdesdagen sker den fysiska överlåtelsen av fastigheten. Då betalar köparen resterande del av den överenskomna summan, och får samtidigt fulla rättigheter att nyttja fastigheten eller bostadsrätten

Kontraktet tecknas i allmänhet när eventuella banklån garanterats till köparen. Det är också klokt att vänta tills en eventuell överlåtelsebesiktning genomförts. Om det inte finns tid till det är det bra om det finns en förbehållsklausul i kontraktet. Förbehållen anger under vilka premisser en köpare kan dra sig ur utan att riskera sin handpenning. Det vanligaste är att huset ska besiktigas före kontraktets giltighet. Ett annat förbehåll är att få sin gamla bostad såld innan övertagandet kan äga rum.

Köpekontraktet är det viktigaste dokumentet i hela fastighetsaffären. Det är ofta en diger samling punkter, som var och en reglerar någon del av husaffären och förutsättningarna för överlåtelsen. Kontraktet ska vara klart och tydlig utformat och innehålla allt det som behöver kommas överens om inför affären. Det ska inte finnas några som helst oklarheter om vad som inbegrips i de olika punkterna i kontraktet. Om så är fallet, är det viktigt att mäklaren eller den andre parten kontaktas.

• Köparens och säljarens samtliga personuppgifter
• Antalet andelar som säljs till vem
• Fastighetens samtliga uppgifter
• Överlåtelseförklaring
• Tillträdesdag
• Köpeskillingens och handpenningens belopp
• Hur köpeskillingen ska betalas och när
• Fastighetens skick och storlekar på ytor inomhus och på mark
• Fastighetens inteckningar och pantbrev
• Information om köpebrevets upprättande
• Säljarens garanti för nyttjande
Säljarens och köparens ansvar och rätt till utgifter respektive inkomster på fastigheten Säljarens ansvar att ha fastigheten fullt försäkrad fram till och med tillträdesdagen
• Vem som står för faran för fastigheten
En viktig punkt är vem som står för faran för fastigheten. Det är säljaren fram till och med tillträdesdagen och därefter köparen. Punkten fastställer att om det händer fastigheten någonting före tillträdesdagen, är det säljaren som ska stå för de kostnader som kopplas till händelsen. Det kan vara åsknedslag, storm, brand eller annat som kräver åtgärder.
• Fastighets- och byggnadstillbehör
Alla fastighets- och byggnadstillbehör som kan befinna sig i gråzonen för vad som ska vara kvar eller inte bör definieras i kontraktet. Om en part är osäker är det viktigt att spalta upp inventarierna så att det tydligt framgår vad som stannar i fastigheten och vad som inte följer med köpet.
• Förbehåll
Ibland är kontraktet förenat med ett förbehåll. Det kan gälla om en överlåtelsebesiktning inte har skett eller om köparens nuvarande hus inte är sålt. Det kan också vara att ett banklån måste godkännas för att kontraktet ska bli gällande. Det bästa är naturligtvis att klara av alla dessa saker innan affären ingås, men ibland blir det inte praktiskt möjligt. Förbehållen ska vara tydliga och klara.
• Överlåtelsebesiktning
När det gäller att en överlåtelsebesiktning ska göras kan detta anges på olika sätt. Nästan alla hus har fel och brister. Förbehållet kan skrivas som att problemen inte får överstiga ett visst belopp, eller helt enkelt att köparen ska vara nöjd med besiktningen. Om detta inte uppfylls kan avtalet ändå gå igenom, om köparen fortfarande vill. Det slutliga priset kan då diskuteras ner. Här kan du beställa överlåtelsebesiktning.
• Friskrivningsklausul
Friskrivningsklausuler inbegriper en nedsättning i försäljarens ansvar för fastighetens skick. Enligt lag kan detta avtalas bort eller ned. Var säker på att eventuella friskrivningsklausuler framgår tydligt.
• Övriga punkter
Allt som kan vara av värde för köpare eller säljare ska tas med i avtalet. Varje avtal är unikt, och det gäller att tänka igenom avtalet noga innan påskrift. Ev skadestånd, vad som händer om tvist uppkommer och att parter som har inflytande över försäljningen, till exempel äkta makar som ska godkänna kontraktet, får heller inte glömmas.