Häva köp eller försäljning av bostad

Det är svårt att backa ur en husaffär på grund av att man har ångrat sig. Däremot kan en husaffär hävas i vissa fall. Framför allt är den möjligheten kopplad till husets skick och beskaffenhet.

Huvudregeln är att ett skriftligt kontrakt innebär att huset är sålt. I första hand ska eventuella skador och avtalsbrott ersättas i form av pengar. Dessa pengar ska ersätta den ekonomiska förlust som den andre parten lidit. Kostnaderna ska kunna bevisas för att ersättningsanspråken ska kunna medges. Men om felen är riktigt illa, kan ett hus faktiskt gå tillbaka till den förre ägaren, även om kontrakt skrivits.

Fram till tillträdesdagen är det säljaren som står för faran för fastigheten. Det betyder att eventuella skador som ger ett mindre värde på huset är upp till honom eller henne att ersätta. Det kan vara en storm som tagit bort delar av taket, en vattenläcka, ett fönster som gått sönder pga lekande barn, eller en brand som uppstår. Om akuta åtgärder behövs kan också det vara något säljaren ska ansvara för fram till och med tillträdesdagen. Om en uppenbar ekonomisk sänkning av huset skett, alternativt akuta skador uppstått som ägaren inte tagit hand om, kan nedsättning av priset alternativt en hävning av köpet ske.

Om ett dolt fel kan anses så kraftigt att det är svårt och omständligt att åtgärda kan också det blir ett argument för att häva köpet. Oftast handlar dolda fel om nedsättning av ett pris, alternativt för säljaren att ersätta kostnaden för att åtgärda skadan. Men i vissa fall kan en hävning av köpet genomföras.

Ibland är förutsättningarna för ett köp oklara. Det beror ofta på att säljaren inte informerat om att fastigheten är belagd med påbud, inteckningar eller annat som drabbar köparens rätt att förfoga över fastigheten. Om den nya fastighetsägaren inte får det tillträde till fastigheten köparen kan förvänta sig till fastigheten kallas det för att ett rättsligt fel föreligger. Om så är fallet kan en hävning av köpet göras. En part kan också anse att kontraktet är ogiltigt och överlåtelsen ska hävas om den andra parter till väsentlig del bryter mot det skrivna kontraktet.

De flesta köpare till bostadsrättslägenheter och fastigheter med boende på är privatpersoner. Det är också meningen, eftersom bostadsrätten och hus är till för att bo i. När ett företag, så kallade juridiska personer, vill köpa fastigheten eller bostadsrätten kan särskilda regler gälla. Det gäller framför allt vid bostadsrättsköp och vid jordbruksfastigheter i glesbygd.

Bostadsrätter kan inte köpas av enskilda firmor. De är enligt rättsbegreppet inte juridiska personer. Det blir då den enskilda personen bakom firman som står som bostadsrättsinnehavare. Om en juridisk person, det vill säga ett handelsbolag eller ett aktiebolag vill köpa bostadsrätten är det upp till bostadsrättsföreningen att avgöra om det godkänns eller inte. Det är inte helt vanligt att de gör det, därför är det bäst att undersöka saken före en eventuell försäljning eller ett köp. Om köpet godkänns bli företaget medlem i föreningen, precis som en enskild bostadsrättsinnehavare skulle bli.

En juridisk person som vill köpa hus stöter sällan på problem. Svårigheten ligger snarare i bokföringen och redovisningen. Det finns både skattemässiga fördelar och nackdelar att låta företaget köpa det hus köparen vill bo i. Som säljare är det ingenting att oroa sig för.

Om ett företag vill köpa en lantbruksegendom på landsbygden krävs i princip alltid ett förvärvstillstånd. Lagen tillkom år 1979, reviderades år 2005, och är ett led i Sveriges glesbygdspolitiska åtgärder. Anledningen till att köpet kräver förvärvstillstånd om ett företag vill köpa är att myndigheterna vill garantera att fastigheten i första hand används till att bo och leva på. Lagen finns också för att se till att det finns en balans mellan hur mycket mark som ägs av företag respektive privatpersoner. Tillståndet krävs för att en lagfartsansökan ska kunna gå igenom, och söks hos länsstyrelserna precis efter att kontrakt är skrivet. Avgiften är 3200 kr. Jordbruksfastigheter som ligger utanför glesbygdsområden är undantagna från regeln, liksom fastigheter som säljs av juridiska personer.

Vinstskatt för försäljning av en fastighet eller bostadsrätt som tillhör en juridisk person skiljer sig i många avseende från när en enskild person säljer.