Dolda Fel

Det är inte ofta som ett dolt fel kan hävdas av en köpare. Rent juridiskt är ett dolt fel som köparen inte kunde upptäcka vid en nogrann undersökning av fastigheten. Det ska också vara ett sådant fel som köparen inte hade anledning att räkna med i hänsyn till fastighetens skick, ålder och pris. Felet ska dessutom ha funnits vid köpet.

Många tror att både det ena och det andra är dolda fel, men faktum är att väldigt få saker går under den benämningen. Det mesta går nämligen att upptäcka om man uppfyller sin undersökningsplikt och då är det inte ett dolt fel. Så fort som en köpare kan misstänka att ett större fel orsakar en brist i fastigheten, utökas undersökningsplikten för köparen. Om huset är gammalt måste köparen vid beaktandet av vad som utgör fel ta hänsyn till att man förr byggde och renoverade enligt andra byggnormer, det vill säga vissa saker som man tycker utgör fel är inte fel i fastighetsrättslig mening. Ett dolt fel ska vara ett fel som inte borde finnas där och inte syns, men finns ändå.

Exempel på sådant som däremot ofta klassas som dolda fel är felaktig konstruktion av huset, felaktiga elinstallationer eller en nergrävd oljetank på tomten. Det kan också handla om nedgrävda rör som läcker. Är avloppet felaktigt utfört i badrummet eller om det inte finns fuktspärr bakom kaklet, kan det även röra sig om ett dolt fel. Det beror bland annat på hur länge det var sedan badrummet renoverades. Är badrummet byggt enligt de normer som gällde för ombyggnadstillfället är det inte ett dolt fel. Inte heller om det finns indikation på utsidan av väggarna eller golvet som visar på att ett fel kan finnas.

Samma sak om du hittar mögel i innerväggarna. Om det finns tecken på att mögel förekommer vid besiktningen, t ex en konstig lukt eller fuktfläckar, borde du ha gått vidare och gjort en utökad undersökning som att borra i väggen (om du fått tillstånd av säljaren att göra så). I sådana fall är inte felet dolt.

Om felet skulle kunna ha upptäckts genom att köparen uppfyller undersökningsplikten kan ett fel klassas som dolt ändå. Det gäller om säljaren gör utfästelser vad gäller fastighetens skick. Det kan vara att han eller hon garanterar att taket är perfekt, eller att badrummet minsann är helt korrekt gjort. Sådana utfästelser måste säljaren stå för, och ersätta utifall att han eller hon inte var sanningsenlig.

----- Diskutera dolda fel i diskussionsforumet på hus.se.-----