Brister i fastigheten

Det är få bostäder som är helt perfekta. Det kan finns fel i själva byggnaden och det kan förekomma brister i byggnads- och fastighetstillbehören. I juridisk mening föreligger fel i en fastighet om själva fastigheten avviker från den standard som kan krävas med avseende på köpeskillingen och husets ålder och allmänna skick. Ofta kan standarden framgå i det köpeavtal som skrivs. Som köpare kan det vara bra att be om ett förtydligande för säkerhets skull. Om det inte framgår av kontraktet anses standarden bestämmas utifrån ett normalfall. De fel som kan förekomma består enligt jordabalken av tre olika typer.

Ett rättsligt fel finns i fastigheten om köparen inte får förfoga över fastigheten som han eller hon borde få göra. Det kan handla om nyttjanderätter på fastigheten som köparen varit ovetande om eller panträtter. Om köparen inte visste om rättigheterna är det säljaren som får ta ansvaret. Undersökningsplikt för säljaren vad gäller rättsliga fel finns inte. I värsta fall kan köpet hävas.

Rådighetsfel är när en myndighet hindrar en ägare från att nyttja sin fastighet. Felet måste finnas vid försäljningstillfället och köparen måste ha varit ovetande om detta faktum för att felet ska kunna hävdas. Undersökningsplikt för köparen finns inte.

De faktiska felen handlar om allt från läckande tak och mögel i bjälklag till otäta skorstenar, trasiga toalettankar och skadedjur. Här är lagen ganska komplicerad. Den köpare som vill få ersättning för sådana fel måste kunna visa att fastigheten är i sämre skick än de kunnat förutsätta med tanke på köpeskillingen och fastighetens ålder. Dessutom har köparen en ganska långtgående undersökningsplikt vid faktiska fel. Om felet borde ha kunnat upptäckas av en köpare, går det inte i efterhand att kräva ersättning för detta. Är det däremot ett fel som inte borde ha upptäckts inom ramen för undersökningsplikten kan ersättning krävas. Det gäller dock inte om bostaden sålts med en så kallad friskrivningsklausul.

Med dolda fel innebär ett väsentligt fel som vare sig säljaren eller köparen haft någon kunskap om och som heller inte borde funnits där med tanke på husets ålder, pris och allmänna skick. Det gäller främst så kallat byggfusk och brister i byggnadens grundkonstruktion. I normalfallet har säljaren ansvaret i tio år för dolda fel för hus enligt jordabalken, och två år enligt köp enligt köplagen vid bostadsrättsförsäljning.