Ett bolån är en typ av lån som används för att finansiera ett bostadsköp. Specifikt för ett bolån är att lånet tas med bostaden som säkerhet. Ett bolån har alltid ett bottenlån och ibland också ett topplån.

Att låna med sin bostad som säkerhet innebär att banken kan förvissa sig om att få tillbaka sina pengar genom att bostaden säljs. Säkerheten för banken är alltså nära förknippat med värdet på bostaden. Går värdet på bostaden ner 30 % förlorar banken 30 % av sina pengar i händelse av en försäljning.

För att hantera denna risk så delar banken in lånet i olika delar: bottenlån , topplån eller Allt-i-ett-lån.

I bottenlånet tar du lån med din bostad som säkerhet, vilket normalt medför en lägre räntekostnad än ett topplån. Du kan dela upp ditt bottenlån i flera delar, som har olika löptider (det vill säga rörlig eller fast ränta med olika bindningstid) och amorteringsplaner. På så sätt minskar du risken för att dina räntekostnader plötsligt skjuter i höjden när du lägger om dina lån.
Vanliga förutsättningar för ditt bottenlån:
-Upp till 85 % av marknadsvärdet
-Amorteringstid 20-50 år (Amortering innebär avbetalning på skulden)
-Möjlighet till amorteringsfrihet
-Bostaden måste vara fullvärdesförsäkrad

Topplånet har en rörlig ränta som vanligen är högre än bottenlånets därför att topplånet inte har någon säkerhet. Därför kan det vara bra undvika ett topplån genom att höja den del du betalar kontant, eller att amortera av topplånet snabbare.
Vanliga förutsättningar för ditt topplån
Upp till 90 % av marknadsvärdet
Amorteringstid 5-15 år (Amortering innebär avbetalning på skulden)

Allt-i-ett-lån
Nu har du också en möjlighet att få ett kombinerat botten- och topplån med bunden ränta. Det innebär att du kan få låna upp till 90 procent av bostadens värde med bunden ränta. Du kan välja att återbetala lånet på två sätt. Rak amortering eller så kallad trappstegsmodell.

Kontantinsats
Den som köper en bostad får räkna med att betala en egen kontantinsats som oftast motsvarar cirka 10 procent av köpeskillingen. Det är också viktigt att tänka på att du ska betala kostnader för lagfart och att det kostar att ta ut nya pantbrev

Rörlig eller bunden ränta?

Rörlig ränta
Rörlig ränta innebär att räntesatsen på ett lån till stor del styrs av marknadsräntan
Den rörliga räntan är precis som det låter, rörlig, och ändras därför oftare. Historiskt sett har den rörliga räntan inneburit en lägre räntekostnad i längden, men också en något högre risk eftersom man inte vet om räntan kommer att stiga. En låneportfölj bör vara en kombination av rörlig och fast ränta. På så sätt begränsas din riskexponeringen och flexibiliteten ökar.

Bunden ränta
När du tar ett lån i banken väljer du om du vill ha bunden eller rörlig ränta. Du kan normalt binda räntan på mellan ett och tio år. Kortare bindningstid betyder i allmänhet lägre ränta. Under den tid lånet är bundet får du den ränta som gäller den dag lånet betalas ut. Fördelen med bunden ränta är att du vet exakt vad kostnaden för ditt lån blir varje månad och att din kostnad inte påverkas av förändrade boräntor. Med en fast (bunden) ränta är du alltså skyddad mot ränteuppgångar och du är garanterad att lånevillkoren inte förändras under avtalstiden.

Lånelöfte
Skaffa ett Lånelöfte redan innan du går på visning, så vet du hur mycket du kan låna och hur långt du kan gå i en budgivning.
Lånelöftet är ett löfte från banken om hur mycket du får låna för att köpa bostad, baserat på din nuvarande situation och inkomst.

För många mäklare är ett Lånelöfte en garanti för att du verkligen kan köpa bostaden och kan därför vara en avgörande faktor vid en budgivning.

Att betala tillbaka
Det finns olika typer av amorteringsplaner på lån. Man kan välja mellan rak amortering, trappstegsmodell och annuitetslån.

Rak amortering innebär att låntagaren amorterar ett lika stort belopp varje förfallodag. Därutöver tillkommer ränta. Allt eftersom du betalar av skulden minskar lånebeloppet och därmed räntekostnaden. Summan du betalar minskar för varje förfallodag, beroende på hur stor del du amorterar på kapitalskulden.

Med annuitetslån betalar du tillbaka ett lika stort belopp varje förfallodag under hela avbetalningstiden. I början betalar du mer ränta och en mindre del amortering. I slutet av avbetalningstiden blir amorteringsdelen större och räntedelen mindre. Denna amorteringsform är inte vanligt förekommande.

Ett lån med trappstegsmodell innebär att amorteringen ökar successivt under lånets löptid. Amorteringsdelen är till exempel 1,5 procent under år 1-5 och 2,5 procent under år 6-10 och så vidare. Till amorteringskostnaden läggs räntan.

Att överta befintliga lån
Ofta finns det redan lån i bostadsrätten eller på fastigheten du köper. Normalt löses då lånet eller lånen in i förtid och köparen får betala ränteskillnadsersättning. Som köpare kan du också ha möjlighet att överta säljarens lån. Det är kreditgivaren som avgör om du kan överta befintliga lån med samma villkor.

Källor: Swedbank och Viivilla